住宅ローン滞納 | 街の不動産屋体験記
マンション購入する場合には、
ほとんどの方が銀行に住宅ローンを申し込みます。
毎月天引きで、平穏無事に自動引き落としされている間はいいのですが・・・
会社の倒産や、病気による長期入院など
不慮の事故などがあれば、収入の激減や出費がかさんで
月々支払っていた住宅ローンが支払えなくなります。
滞納は２回までは銀行は待ってくれますが、
それを超えると大変です。
結局自宅を売り渡して銀行ローン一括返済するか、
自宅を銀行に差し押さえられて保証会社が競売にかけるか
となります。
本来はここに至るまで、すなわち滞納が生じたときはすみやかに
今後、延滞をクリアーして、毎月で払いきれるかを冷静に見極める必要があります。
いずれにしても絶対に、銀行のローン担当者に相談すべきですね。
そうそう、その前に大事なことは、率直に奥さんに相談すべきですよ。
もしこの重要性に気づかずに住宅ローンを滞納したままで放置しておくと
銀行から、確認のための通知が送られてきます。
このあたりの滞納後のいやな流れをわかりやすく書いたサイトがあります。
住宅ローン滞納後、金融機関から届く通知表一覧。最悪シナリオを避けるには？
第１段階 代位弁済予告通知が来る（滞納後3～6ヶ月以内に届く）
金融機関の保証会社と購入時に結んだ保証委託契約により、「万一、住宅ローンを返済できなくなった場合、あなたに代わって（代位）この保証会社が金融機関に住宅ローンの残金を全額立て替え（弁済）て支払う」ことの通告です。
この段階が最後通告です。すぐ待ってもらえるか銀行に電話して対応しましょう。
もしくは弁護士さんに相談しましょう。
第２段階 期限の利益の喪失通知が来る（滞納後3～6ヶ月後に届く）
銀行はあなたからの支払いに見切りを付け、保証会社へ支払いの請求をします。
もう銀行ローンは取り消されたことになります。
期限の利益とは要は銀行ローンのことですね。
一括返済しないと競売にかけて叩き売られます。
銀行は焦げ付き債権の計上とそれに対応した自己資本の積みあげを金融庁から日常的に命令されているので、要注意債権として早く処理してしまいたいのですね。
第３段階 代位弁済通知が来る（「期限の利益の喪失通知」が来てから数日中に届く）
保証会社があなたに代わってローン残金を全額銀行に支払ったこと、
債権者が金融機関から保証会社に変わったこと、
このまま一括で支払わないと不動産を競売にかけることなどの通知です。
このあたりからは法的な手続きや手順上行っているだけですね。
第４段階 担保不動産競売開始決定通知（代位弁済通知後1ヶ月程度で届く）
ローン残金＋遅延損害金を一括で支払うことができないので、保証会社は裁判所に競売実行の申し立てをします。
やがて、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この通知は、「あなたの住宅を競売にかけます」というものです。
この通知がくるのと同時期に登記簿には差押登記がされますので、自由に売却することができなくなります。また競売情報がネット公示されます。
第５段階 競売後処理
落札金額は通常市場価格の６-７割程度と安いです。
債権者（保証会社）へ支払うべき残った金額がある場合は、通常は一括払いですが、保証会社によっては分割で支払うことも可能なので相談できます。
それでも支払いが困難な場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。
これが住宅ローンを滞納してから競売にかけられ、家を失うまでの流れです。
ここに至る前に、銀行とも相談しながら、自分で任意売却して市場価格に近く売却することもおすすめです。
※また、住宅ローンの種類で特約付きのももおすすめです。
いわゆる
8大疾病保障付住宅ローン特約は実在しています。
今後は交通・火災事故・地震・津波また離婚や会社解雇などにも対応できる保険付きの住宅ローンがあればいいですよね。
（つづく）
