不動産屋の選び方 | 街の不動産屋体験記

 

よくある広報で「不動産屋さんとは一生のつきあいなので、

信頼できる企業を選んでくださ～い」とありますが。

これは少し違います。

なぜならマンションの購入は何回も頻繁にはしません。

つぎに売りに出したり、買い替えなどは10年程度先のことで、

そのときには今回の不動産屋さんはもういないでしょうから。

一回きりのつきあいです。

 

さて、中古マンション物件を探す場合です。

思いつくままに不動産屋さんの選び方を参考までに、羅列してみました。

１．本来はまずネットで仲介物件さがしから、できない方は最寄の不動産屋から決める

基本、ネットに出ている物件は、ほとんど他の不動産屋さんでも扱えます。

不動産情報を流通共有させて、取引の迅速化を図っている、不動産業界でいう、REINS（東日本や近畿レインズ）という制度がありますので、広くどの不動産屋さんでも仲介することができます。

 

２．希望条件を設定しておく

・希望地域（駅徒歩15分以内とか）

・広さや間取り（３LDK以上とか）

・価格（物件3000万±200万とか）

の三つをまず最低限設定してくださいね。

３．趣味やこだわりの整理

・学区

・海手か山手か市街地か

・庭付きや車庫付き

 

４．予算

必要資金調達の試算は必須（自己資金や贈与額、銀行ローン可能額）

 

５．中古マンション物件の場合は

・仲介専門会社がいいでしょう。

とくに転勤など知らない土地の場合は全国ネットの会社がいいです。

いわゆる財閥銀行系列や電鉄系列が安心です。

住友不動産販売、三井のリハウス、野村不動産など、

また東急リバブルや阪急不動産などありますよね。

・スマホ世代にはネットを活用した仲介会社がいいですね。

とくに仲介手数料サービスなどや有利な提携銀行ローンがあるなら。

・デベロッパーの大京や長谷工などのブランドマンションをお探しならグループの

物件情報を持つ同ブランド系列の仲介企業が得意でしょう。

なお

・賃貸専門系は賃貸住宅が得意です。

・フランチャイズ系の街の不動産屋さんは賃貸住宅や土地が得意です。

 

６．あとは担当者の質や店舗や雰囲気の明るさから決めます。

営業年数はあまり関係ありませんね。

接客品質、交付取引文書の品質やトラブル時企業体力などが優先されるべきですね。

重要事項説明で物件のもつ不利な項目や文書にできない負の情報なども

きちんと話してくれることも好感が持てますよね。

御参考までに、

こんな情報が有りました。

仲介手数料の聖域がオープンになりつつあります。

もっと早く政府が規制緩和や指導すべきなのに。

 

つづく

 

 

報酬形態 | 街の不動産屋体験記

 

街の不動産屋さんの主な収益源は土地、建物について

１．売り物件業務

２．賃貸物件業務

の二つです。

それぞれに売主さんの側に立つのが「元付業者」と称し、また買主の側に立つのが「客付業者」と呼んでいます。

この両業者に関して報酬形態が区分されます。

宅建業界でこの形態は以下のようになりますね。。

１．１　分かれ

文字通り元付業者と客付け業者の得る報酬が引き分けすなわち同じのケースです。

取引成立と物件引渡しが終わると、

・元付け業者は、売主より物件価額の3%+6万円を受領する。

・客付け業者は、買主より物件価額の3%+6万円を受領する。

この形態（パターン）を分かれといいます。

売主が売り依頼した元付け業者と、買主さんにこの物件を紹介した客付け業者さんが

それぞれ報酬を得るようになっています。

この形態が基本の物件仲介のパターンですね。

報酬額は例えば3000万のマンションのケースなら元付け業者は売主から3％+6万円、

96万円をいただきます。

また客付け業者は買主から同上の報酬を得ます。

これは法律で許された最大限度の報酬額で、

これ以上の報酬を売るのは国交省管轄の宅建業法違反となります。

したがってこの報酬額を業者と顧客間で交渉して決めるのが、

法的精神で期待されている取引です。

現実には業者は売買契約書に最大報酬額を記載したもので提示することが多いようで

消費者にとっては不利な取引と言えますね。

 

最近の先進的なコンプライアンスを守る企業では

①報酬は３０％引きにしていますとかの自由競争サービス（WILL不動産社など）

②買主側（消費者側）かどちらか側にのみ立つサービス（SONY不動産社など）

③売主と買主という利益が対立する両者のサービスはできない。（USAの業界など）

 

利益相反型といわれ、犯人と被害者双方の弁護をやるようなものではないのでしょうか。

売主側と買主側は完全な別企業にするなどして避けてほしいものです。

後述しますが、このような両者から報酬を得る形態を

業界では「両手」と言って、これを目指しています。

営利企業としては、法的にも問題ないし当然ですが、社会通念上はおかしいとされてもふしぎはないです。

これは先ほどの300万円の物件だと、両手ならそれぞれ最大96万円もらうと192万にもなっているのです。

ことばがきついかも知れませんが「濡れ手に粟」状態ですよね。

 

１．２　「両手」

宅地建物取引業協会などの資料では、とくに「両手」は定義されていません。

これは当たり前のことなので記載していないのか、または批判の種になってはということなのでしょうか。

最近ではSONY不動産などが両手取引はしないことを詠っていますね。

 

１．３　「当方払わない」

元付け業者が売主である場合、たとえばデベロッパーや建売業者などのケースですね。

客付け業者が買主より3％+6万円以内を報酬として得る場合です。

 

１．４　「当方片手負担」

元付け業者が売主である場合です。

元付け業者が負担して客付け業者に3％+6万円以内を払います。

したがって客付け業者は元付け業者と買主のそれぞれから3％+6万円の両手相当を報酬として得られます。

 

１．５　「代理負担折半」

元付け業者が代理契約である場合が考えられます。

元付け業者は、売主より６％＋12万円以内を受領し、そのうち客付け業者に３％＋6万円以内を払う形態です。

この場合はもちろん客付け業者は買主より報酬できないこととなります。

 

当然ですが、この取引形態は元付け業者側があらかじめ決めることになります。

 

２．賃貸物件（つづく）