東西の住みたい街比較メモ | 街の不動産屋体験記

関西と関東の住みたい街ランキングなどを数年前に見かけました。

関西なら芦屋市、関東なら世田谷区でした。

というのは、関東の中では、4位の二子玉川（通称ニコタマ）と2位の自由が丘の大体半分を含んでいて、

あわせ技で世田谷区が一番と考えました。

世田谷区内各所からのターミナル駅は渋谷、新宿に出る方が多いです。

ショッピングやグルメは二子玉川（ニコタマ）や自由ヶ丘また下北沢（シモキタ）、三軒茶屋（サンチャ）でしょう。

 

一方関西の1位の芦屋市は大阪、三宮がターミナルです。

ショッピングやグルメは西宮、宝塚くらいでしょうね。

世田谷は大きな東京のベッドタウン、芦屋は閑静な住宅地かな。

 

ので関東1位の区は世田谷区だなと思います。

両方とも山手と云われる地域ですね。

私は両方に住んだことがあって、通勤も子育てもしました（家内が・・笑）

会社員時代です。

両方の比較をA市 vs S区でやってみましょう。

まだ調べてませんが、じょじょに追加していきます。

 

１）規模比較

・人口

・面積

・街（郵便番号）の数

・駅の数

・電鉄路線数

・主要道路数

・自治体予算

・国会議員数

・企業本社数

 

２）環境比較

・海までの距離

・山までの距離

・1級河川数

・緑の多い大きな公園数

・中心都市への通勤時間

・平均気温と湿度

・晴れの日数

 

３）社会資本比較

・大学、短大の数

・図書館の数

・マンション数

・小学校数

・保育園数

・歴史的建造物

 

4）賑わい（風適法上）比較

・演劇場

・映画館

・パチンコ店

・ドトールの店舗数

・マックの店舗数

・最寄のプロ野球、プロサッカー

 

４）著名人などの人数

・スター

・スポーツ

・お笑い

・演劇

 

 

以上、時間を見つけて記入していきます。

 

マンションの探し方 | 街の不動産屋体験記

新築マンションは

日本の場合はモデルルームを見て契約します。
まだ実際住む部屋が実感が涌かない中で買うんですから、びっくりポン！ですね。

中古マンションなら

①実際の居住空間で使い勝手が確認でき、

②部屋の向きが北側なので良くないとか、

③となりの敷地にもマンションが建ちそうだとか、

④面した道路や電車の夜間騒音や粉塵はないのとか、

⑤車の立駐が天井高さ制限でだめだとか、

⑥中型犬を2匹飼っても大丈夫そうとか、

⑦残業帰りの最終バスの時間や、

⑧最寄り駅のTAXIの込み具合だとか。

⑨日常の生鮮三品のスーパーや銀行ATMまたCVSが近くかとか、

⑩子供の保育園の空き状況はどうかとか、

⑪学区は大丈夫かや、近くに子供にあった塾まで通えるか、

⑫お隣さんはどんな人とか、

⑬管理組合と管理会社の活動や

⑭長期修繕計画計画はいつなのとか

 

中古マンションだと現地で確認できるのがいいですよね、やっぱり。

横浜の杭打ち事件や高層マンション用耐震ゴム品質不足事件のように、

大手を信用して購入しても、入居してから床が傾むいてはどうしようもないですよね。

瑕疵担保責任というものですね。

裁判でも長期化しますよね。

 

やはり中古マンションがいいです。

駅近15分以内のブランドマンションが価値が下がりにくくて、いいですよね。

 

買いたいマンションの見つけ方の流れは

①ご自分たちの出せる自己資金と借りられる銀行ローンの総額で諸経費と物件価格を決めます。

②家族の人数や構成や、またライフスタイルで㎡数や部屋数を決めます。

③学区などですみたい地域はありますか、最寄駅はどこですか

④通勤などでの最寄り駅までの徒歩○分かを決めます。

⑤その他、階数や方角、ペット有無などのこだわりも確認しておきたいですね。

⑥サイト検索（下記）

これらの条件が決まれば、たとえば私が推薦するなら、まず公共的な国土交通省が主導の「不動産ジャパン」　のサイトの閲覧が便利ですね。

建築や契約などの用語説明や、銀行ローンの説明、築年数の説明また取引の流れや税制などの説明ももありますので、お役に立つでしょう。

媒介契約を売主と締結した不動産業者は、このサイトへの早期の物件登録と公開が義務付けられています。

実際はREINS（不動産流通機構）システムに宅建協会に参加している業者が登録すると、

システム的に不動産ジャパンに公開される仕組みです。

 

実際一般消費者はこのことをあまり知らずに、

いきなり大手不動産業者サイトにいきなり入ると、個人情報や買いたい物件の情報を入力しないとならないはめになることもありますね。

 

初期の事前調査段階では、「不動産ジャパン」サイトからが良いのではと思います。

 

⑦物件の目星をつけたら、取り扱っている業者や、逆指名で別の業者を指名して主導権をとるのがいいのです。

物件は複数の業者が扱っていることが多いですのでね。

⑧仲介手数料の相談などもチャレンジされてはいかがでしょう。

しっかりした企業で、３０％引きや半額などで対応してくれる業者も多いです。

 

だって、物件をこちらで探してからの相談ですから、業者さんも効率的ですよね。

知ってますよね

 

・業者の得るであろう仲介手数料（売り手さん買い手さんのどちらか：片手、両方から：両手）

は簡略計算で3%+6万円です。

これはあくまで宅建業法で法的に許容される最大のものなんですよ。

 

・売り手さんを代理する業者（元付け）が買い手さんとも契約するのは、

本来企業倫理上はおかしいのです（被害者と加害者の両方の弁護をするのと同じで、「利益相反」となる形です）

が、日本では許されています。このことに気づかれている業者さんも増えています。

企業コンプライアンスが重要視される時代ですから。

ただ株式上場していない企業では株主さんから疑義も出ないでしょうが。

 

（つづく）

良い不動産屋さん | 街の不動産屋体験記

マンション売買仲介で良い不動産屋とは

マンションの売買を担当できるに十分な資金力とコンプライエンス企業が安心です。（下記の１）

利益中心、顧客意向は二の次となりそうな会社は要注意です。

２のFCチェーン系は経営責任が個別の店舗自身となりますので、１）よりは劣りますね。

これはいわば銀行ローン、信販系カードローン、消費者金融系ローンの

各企業の公器性イメージの順序と同じでしょう。

賃貸などの仲介は、当然３）の地元密着で営業年数も長いところがいいですね。

だけどマンション売買実績は一般的には少ないでしょう。

 

１）大手デベロッパー系不動産仲介会社
（大手銀行・商社系、大手デベロッパー系、電鉄系が中心）

・三井不動産リアルティネットワーク
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産グループ
・三井住友トラスト不動産
・三菱UFJ不動産販売
・みずほ不動産販売
・三菱地所リアルエステートサービス
・大成有楽不動産グループ
・三菱地所ハウスネット
・三井住友トラスト不動産
・野村不動産グループ
・長谷工リアルエステート
・東京建物不動産販売
・小田急不動産
・三菱UFJ不動産販売
・相鉄不動産販売

 

（引用　2013年度取扱高上位15社　e-Review誌）

 

２）FC系不動産会社

 

やや賃貸が中心と考えています。マンション売買仲介数は少ない。
・ピタッとハウス
・センチュリー21
・エイブル
・ミニミニ
・ERA
・アパマンショップ

 

３）独立系地元密着型不動産会社

地元に１～2店舗を経営する会社など、賃貸や駐車場、相続など主体
マンション売買仲介は少ない

 

 

４）新しいビジネス

・ソニー不動産
（首都圏のみ）買い手中心での手数料ビジネス、利益相反的なの両手仲介は禁止ポリシーのようです。
・ウイル不動産販売
（大阪・兵庫中心、ユニークなマンション情報（マンション図鑑など）でJASDAQから東証二部上場）

 

（つづく）