住宅ローン滞納 | 街の不動産屋体験記

マンション購入する場合には、

ほとんどの方が銀行に住宅ローンを申し込みます。

毎月天引きで、平穏無事に自動引き落としされている間はいいのですが・・・

 

会社の倒産や、病気による長期入院など

不慮の事故などがあれば、収入の激減や出費がかさんで

月々支払っていた住宅ローンが支払えなくなります。

滞納は２回までは銀行は待ってくれますが、

それを超えると大変です。

結局自宅を売り渡して銀行ローン一括返済するか、

自宅を銀行に差し押さえられて保証会社が競売にかけるか

となります。

 

本来はここに至るまで、すなわち滞納が生じたときはすみやかに

今後、延滞をクリアーして、毎月で払いきれるかを冷静に見極める必要があります。

いずれにしても絶対に、銀行のローン担当者に相談すべきですね。

そうそう、その前に大事なことは、率直に奥さんに相談すべきですよ。

 

もしこの重要性に気づかずに住宅ローンを滞納したままで放置しておくと

銀行から、確認のための通知が送られてきます。

このあたりの滞納後のいやな流れをわかりやすく書いたサイトがあります。

住宅ローン滞納後、金融機関から届く通知表一覧。最悪シナリオを避けるには？

第１段階　代位弁済予告通知が来る（滞納後3～6ヶ月以内に届く）

　金融機関の保証会社と購入時に結んだ保証委託契約により、「万一、住宅ローンを返済できなくなった場合、あなたに代わって（代位）この保証会社が金融機関に住宅ローンの残金を全額立て替え（弁済）て支払う」ことの通告です。

 

この段階が最後通告です。すぐ待ってもらえるか銀行に電話して対応しましょう。

もしくは弁護士さんに相談しましょう。

 

第２段階　期限の利益の喪失通知が来る（滞納後3～6ヶ月後に届く）

銀行はあなたからの支払いに見切りを付け、保証会社へ支払いの請求をします。

もう銀行ローンは取り消されたことになります。

 

期限の利益とは要は銀行ローンのことですね。

一括返済しないと競売にかけて叩き売られます。

銀行は焦げ付き債権の計上とそれに対応した自己資本の積みあげを金融庁から日常的に命令されているので、要注意債権として早く処理してしまいたいのですね。

 

第３段階　代位弁済通知が来る（「期限の利益の喪失通知」が来てから数日中に届く）

保証会社があなたに代わってローン残金を全額銀行に支払ったこと、

債権者が金融機関から保証会社に変わったこと、

このまま一括で支払わないと不動産を競売にかけることなどの通知です。

このあたりからは法的な手続きや手順上行っているだけですね。

 

第４段階　担保不動産競売開始決定通知（代位弁済通知後1ヶ月程度で届く）

ローン残金＋遅延損害金を一括で支払うことができないので、保証会社は裁判所に競売実行の申し立てをします。

やがて、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この通知は、「あなたの住宅を競売にかけます」というものです。

この通知がくるのと同時期に登記簿には差押登記がされますので、自由に売却することができなくなります。また競売情報がネット公示されます。

第５段階　競売後処理

落札金額は通常市場価格の６-７割程度と安いです。

債権者（保証会社）へ支払うべき残った金額がある場合は、通常は一括払いですが、保証会社によっては分割で支払うことも可能なので相談できます。

それでも支払いが困難な場合は、自己破産などの債務整理をすることになります。

これが住宅ローンを滞納してから競売にかけられ、家を失うまでの流れです。

ここに至る前に、銀行とも相談しながら、自分で任意売却して市場価格に近く売却することもおすすめです。

 

※また、住宅ローンの種類で特約付きのももおすすめです。

いわゆる

8大疾病保障付住宅ローン特約は実在しています。

今後は交通・火災事故・地震・津波また離婚や会社解雇などにも対応できる保険付きの住宅ローンがあればいいですよね。

（つづく）

 

間取りの略号 | 街の不動産屋体験記

マンション案内でよくみる間取りの略記号がありますよね、

 

LDKとかRとか

改めてまとめてみました。

まず基本公式です

3LDK

・数字3=ベッドルーム（居室）の数

・L＝living

・D＝dining

・K=kichen

です。

３SLDKの「S 」は

・S=serviceroom、strageの略です。いわゆる納戸など

 

いわゆるワンルーム系略号は

１R=one room 文字通り一部屋の意、all in one packですよね

１K=ワンケーでキッチンと仕切られています。

それにしても日本って本当に外来語的用語が多いですね。

 

最近のDaigo語ならLDK＝Loveでkiss?

 

以上

 

不動産屋の選び方 | 街の不動産屋体験記

 

よくある広報で「不動産屋さんとは一生のつきあいなので、

信頼できる企業を選んでくださ～い」とありますが。

これは少し違います。

なぜならマンションの購入は何回も頻繁にはしません。

つぎに売りに出したり、買い替えなどは10年程度先のことで、

そのときには今回の不動産屋さんはもういないでしょうから。

一回きりのつきあいです。

 

さて、中古マンション物件を探す場合です。

思いつくままに不動産屋さんの選び方を参考までに、羅列してみました。

１．本来はまずネットで仲介物件さがしから、できない方は最寄の不動産屋から決める

基本、ネットに出ている物件は、ほとんど他の不動産屋さんでも扱えます。

不動産情報を流通共有させて、取引の迅速化を図っている、不動産業界でいう、REINS（東日本や近畿レインズ）という制度がありますので、広くどの不動産屋さんでも仲介することができます。

 

２．希望条件を設定しておく

・希望地域（駅徒歩15分以内とか）

・広さや間取り（３LDK以上とか）

・価格（物件3000万±200万とか）

の三つをまず最低限設定してくださいね。

３．趣味やこだわりの整理

・学区

・海手か山手か市街地か

・庭付きや車庫付き

 

４．予算

必要資金調達の試算は必須（自己資金や贈与額、銀行ローン可能額）

 

５．中古マンション物件の場合は

・仲介専門会社がいいでしょう。

とくに転勤など知らない土地の場合は全国ネットの会社がいいです。

いわゆる財閥銀行系列や電鉄系列が安心です。

住友不動産販売、三井のリハウス、野村不動産など、

また東急リバブルや阪急不動産などありますよね。

・スマホ世代にはネットを活用した仲介会社がいいですね。

とくに仲介手数料サービスなどや有利な提携銀行ローンがあるなら。

・デベロッパーの大京や長谷工などのブランドマンションをお探しならグループの

物件情報を持つ同ブランド系列の仲介企業が得意でしょう。

なお

・賃貸専門系は賃貸住宅が得意です。

・フランチャイズ系の街の不動産屋さんは賃貸住宅や土地が得意です。

 

６．あとは担当者の質や店舗や雰囲気の明るさから決めます。

営業年数はあまり関係ありませんね。

接客品質、交付取引文書の品質やトラブル時企業体力などが優先されるべきですね。

重要事項説明で物件のもつ不利な項目や文書にできない負の情報なども

きちんと話してくれることも好感が持てますよね。

御参考までに、

こんな情報が有りました。

仲介手数料の聖域がオープンになりつつあります。

もっと早く政府が規制緩和や指導すべきなのに。

 

つづく

 

 

報酬形態 | 街の不動産屋体験記

 

街の不動産屋さんの主な収益源は土地、建物について

１．売り物件業務

２．賃貸物件業務

の二つです。

それぞれに売主さんの側に立つのが「元付業者」と称し、また買主の側に立つのが「客付業者」と呼んでいます。

この両業者に関して報酬形態が区分されます。

宅建業界でこの形態は以下のようになりますね。。

１．１　分かれ

文字通り元付業者と客付け業者の得る報酬が引き分けすなわち同じのケースです。

取引成立と物件引渡しが終わると、

・元付け業者は、売主より物件価額の3%+6万円を受領する。

・客付け業者は、買主より物件価額の3%+6万円を受領する。

この形態（パターン）を分かれといいます。

売主が売り依頼した元付け業者と、買主さんにこの物件を紹介した客付け業者さんが

それぞれ報酬を得るようになっています。

この形態が基本の物件仲介のパターンですね。

報酬額は例えば3000万のマンションのケースなら元付け業者は売主から3％+6万円、

96万円をいただきます。

また客付け業者は買主から同上の報酬を得ます。

これは法律で許された最大限度の報酬額で、

これ以上の報酬を売るのは国交省管轄の宅建業法違反となります。

したがってこの報酬額を業者と顧客間で交渉して決めるのが、

法的精神で期待されている取引です。

現実には業者は売買契約書に最大報酬額を記載したもので提示することが多いようで

消費者にとっては不利な取引と言えますね。

 

最近の先進的なコンプライアンスを守る企業では

①報酬は３０％引きにしていますとかの自由競争サービス（WILL不動産社など）

②買主側（消費者側）かどちらか側にのみ立つサービス（SONY不動産社など）

③売主と買主という利益が対立する両者のサービスはできない。（USAの業界など）

 

利益相反型といわれ、犯人と被害者双方の弁護をやるようなものではないのでしょうか。

売主側と買主側は完全な別企業にするなどして避けてほしいものです。

後述しますが、このような両者から報酬を得る形態を

業界では「両手」と言って、これを目指しています。

営利企業としては、法的にも問題ないし当然ですが、社会通念上はおかしいとされてもふしぎはないです。

これは先ほどの300万円の物件だと、両手ならそれぞれ最大96万円もらうと192万にもなっているのです。

ことばがきついかも知れませんが「濡れ手に粟」状態ですよね。

 

１．２　「両手」

宅地建物取引業協会などの資料では、とくに「両手」は定義されていません。

これは当たり前のことなので記載していないのか、または批判の種になってはということなのでしょうか。

最近ではSONY不動産などが両手取引はしないことを詠っていますね。

 

１．３　「当方払わない」

元付け業者が売主である場合、たとえばデベロッパーや建売業者などのケースですね。

客付け業者が買主より3％+6万円以内を報酬として得る場合です。

 

１．４　「当方片手負担」

元付け業者が売主である場合です。

元付け業者が負担して客付け業者に3％+6万円以内を払います。

したがって客付け業者は元付け業者と買主のそれぞれから3％+6万円の両手相当を報酬として得られます。

 

１．５　「代理負担折半」

元付け業者が代理契約である場合が考えられます。

元付け業者は、売主より６％＋12万円以内を受領し、そのうち客付け業者に３％＋6万円以内を払う形態です。

この場合はもちろん客付け業者は買主より報酬できないこととなります。

 

当然ですが、この取引形態は元付け業者側があらかじめ決めることになります。

 

２．賃貸物件（つづく）