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芦屋マンションスタイルの余談として、投稿する街の不動産屋体験記です。

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進学校区 | 街の不動産屋体験記

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進学校区｜街の不動産屋体験記

マンション探しで、結構多いのが、

子供の進学で偏差値ランキングの高い小学校、中学校や公立高校に入れたいので、

芦屋市ならどうなんでしょうというケースですね。

芦屋市にお住まいの方には当たり前かも知れませんが、

他の都道府県から芦屋市のマンションに転居したい方には切実なことだと思います。

 

１）芦屋市通学区域（公立高等学校）

平成２７年度入試から、

芦屋市の新通学区域は神戸市とともに神戸第１学区となりました。

普通科（学年制）での高校には

東灘・御影・神戸・神戸北・
神戸鈴蘭台・夢野台・兵庫・長田･
須磨東・舞子・星陵・伊川谷北・
伊川谷・神戸高塚・洲本・津名・
淡路三原
(市葺合)

があります。

有名大学に入りやすい公立高校に入れば学費も公立レベルでいいのでしょう。

有名企業や官公庁に卒業生が多いので、

人生コースも上流になる確率的に高いのですよね。

 

兵庫県公立高校の偏差値は

上の一覧でイエロー背景の学校が偏差値65以上です。

  1. 県立神戸高校／共学／偏差値76／総合理学学科
  2. 県立兵庫高校／共学／偏差値73／未来創造学科
  3. 県立神戸高校／共学／偏差値70／普通学科
  4. 県立長田高校／共学／偏差値70／普通学科
  5. 県立兵庫高校／共学／偏差値68／普通学科
  6. 県立御影高校／共学／偏差値67／総合人文学科
  7. 県立星陵高校／共学／偏差値67／総合人文学科

 

（引用は「高校偏差値.netから）

 

２）阪神間の私立中学校

全国区の有名中学校はなんといっても私立灘中学校でしょうね。

わざわざ、灘中学校に近い公立小学校や進学塾が多い東灘区などに

子供を住まわせる方もいると聞いたことがあります。

住民票も移すのですよ、昔の話かもホンマ

 

その他阪神間なら「関西地方の私立中学校偏差値ランキング」がWEBにあります。

（数字は変わっていることがあります）

芦屋からの通学圏なら阪神間にある中学校と偏差値は、

中間一貫教育で以下のようなところがありますね。

阪神間男子校なら

  1. 灘中学校／男子校／神戸市東灘区／偏差値76／学費年約66万円
  2. 甲陽学院中学校／男子校／兵庫県西宮市／偏差値74／学費年約86万円
  3. 高槻中学校／男子校／高槻市／偏差値73／学費年約90万円
  4. 六甲中学校／男子校／神戸市灘区／偏差値73／学費年約95万

以上が芦屋市から通いやすい偏差値70以上の学校です。

 

阪神間男女共学中学校では

  1. 大阪教育大学附属池田中学校／共学校／大阪府池田市／偏差値73／学費公立標準額
  2. 神戸大学附属中等教育学校／共学校／神戸市東灘区／偏差値72／学費公立標準額
  3. 大阪教育大学附属天王寺中学校／共学校／大阪市天王寺区／偏差値71／学費公立標準額
  4. 白陵中学校／共学校／兵庫県高砂市／偏差値71／学費年約72万円
  5. 大阪桐蔭中学校／共学校／大阪府大東市／偏差値71／学費年約100万円
  6. 関西学院中学部／共学校／兵庫県西宮市／偏差値71／学費年約100万円
  7. 四天王寺学園中学校／共学校／大阪府藤井寺市／偏差値70／学費年約94万円

 

女子高なら

  1. 四天王寺中学校／女学校／大阪市天王寺区／偏差値73／学費年約73万円
  2. 神戸女学院中学部／女学校／兵庫県西宮市／偏差値71／学費年約100万

 

３）進学塾

東灘区岡本エリアの本山第２小学校が有名ですが・・・どうなんですかね

芦屋市なら市内の公立小学校に通い、

西宮や東灘でいい塾を見つけてもよいのではと思いますが・・・

自分の子供の成績が常時トップクラスであることが必須ですね、

教育ママになるには・・

知ってましたか、

奥さん同士の会話で、「あなたのお子様は良く勉強されていますわね～」と聞くと

東京では「いいえ～うちは帰っても塾などには行っていないのよ～」と言って、実はウラでは必死の塾通い！

関西では「塾行っているけど駄目なのよ～、どこかいい塾な～い？　教えて～」と本音ベースです。

ちょっと怖いこぼれ話しです。

 

有名塾

関西の塾・予備校でたとえば最難関中学校である灘中学校への進学者数順位は

  1. 浜学園　93人
  2. 日能研　51人

最近はこの２強を追うのが馬渕教室だそうです。

ちなみに関東なら最難関中学校は筑波大駒場中学校への進学者数順位は

  1. SAPIX 　88人
  2. 日能研　17人

※以上は2006年3月5日号の週刊ダイヤモンド誌の塾・予備校特集から引用

 

（つづく）

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不動産ジャパン | 街の不動産屋体験記

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不動産ジャパン｜街の不動産屋体験記

（公式）不動産ジャパンサイト

皆さんは、この不動産ジャパンというサイトご存知でした？

本来、日本最大の公式不動産サイトなんです。

でもアクセス数はSUUMOやアットホームなどには負けてるでしょうね。

このサイトは国土交通省が推進していて、

外郭団体の不動産流通推進センターが運営しているものです。

まあ公的な信用があるとおもってくださいね。

いわく

不動産ジャパン（以下本サイト）は、公益財団法人不動産流通推進センター（以下当センター）が運営する総合不動産情報サイトで、安心・安全な不動産取引を サポートすることを目的としております。本サイトでは消費者が不動産取引を安心かつ安全に行うために必要な知識や情報等の提供、わが国の大半の不動産会社 が加盟する不動産流通4団体から提供される不動産物件情報の検索サービスの提供などを行っております。加えて消費者と不動産会社との橋渡しとなる情報や サービスの提供も行っております。
本サイトの運営、本サイトで提供する物件情報、住まい選びに役立つコンテンツなどのご紹介をいたします。

とあります。

背景　https://www.fudousan.or.jp/

 

不動産業者を管轄監督する国土交通省が進めているのです。

 

業者が売主さんから媒介委託を受けた場合は、

仲介物件情報のネット公開が宅建業法で義務付けられています。（1週間以内だった？）

通常は所属する地元市町村の宅建協会に情報を公開します。

この情報はほとんど同時にこの不動産ジャパンにも反映されるんですね。

（公開内容はちらしと同様の物件情報ですね）

だから公の物件情報はここに集まるんです。

 

全国の仲介希望会社はここに出た元付け業者からの情報を見て、

自分ちでもお客を探せそうなら、

元付け業者に連絡し一般媒介許可を得れば、

アップされた情報を使って、客付け業者側として広告できるんです。

このことで公的な物件流通の円滑化が国として図れるという考えなんですね。

 

もし専属や専任媒介契約を結んだ元付け業者が、

「未公開物件多数あります」とうたって営業するために、

あえて情報公開していなければ仲介努力義務違反になるグレーな行為になるんです。

 

サイトはマンションなどの物件情報や賃貸物件情報、業者登録情報、

各都道府県窓口、不動産の知識、消費税や税法など多岐の情報の宝庫ですよ。

ぜひご活用されてなと思います。

（つづく）

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宅建主任者今は | 街の不動産屋体験記

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宅建主任者今は | 街の不動産屋体験記

平成27年4月1日から、以前の宅地建物取引主任者（略：宅建主任者）でしたが、

現在は宅地建物取引士（略：宅建士）と変わりました。

この資格を得るには、一般財団法人不動産適正取引推進機構が毎年１０月に実施する

マークシート試験に合格が必要です。

後日該当する都道府県知事から「宅地建物取引士証」（旧は「宅地建物取引主任者証」）が交付されます。

不動産屋さんでは、お客様との取引の際に提示が義務付けられていますね。

 

宅地建物取引業（通称：不動産屋さん）を行うには、

成人の宅建士1名を専任で配置しないと駄目です。

したがってコンパクトな不動産屋さんでということなら

不動産屋さん＝社長一人＝専任の宅建士で開業できるんですね。

 

「住宅新報」（2015-12-2)発表によると

不動産適正取引推進機構は12月2日、15年度の宅地建物取引士資格試験の実施結果概要を発表した。
それによると、受験者は14年度を2897人上回る19万4926人(男性13万7748人、女性5万7178人)で、

合格者は3642人減の3万28人(男性2万471人、女性9557人)。合格率は15.4%(登録講習修了者は20.2%)だった。
合否判定は31問以上正解(登録講習修了者は45問中26問以上)を基準とした。
合格者の平均年齢は35.0歳。最高齢合格者は神奈川の83歳の男性、

最年少合格者も神奈川の13歳の男性だった。

とありました。

また基本となる法律は「宅地建物取引業法」（略：宅建業法）であります。

宅建業は、不動産業のうち、売買や仲介といった取引（流通）を取り扱う業種のみが含まれます。

したがって、住まいの売却や購入に当たっては、宅建業について理解しておく必要があります。

（不動産ジャパンサイトから）

（つづく）

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不動産屋との契約は | 街の不動産屋体験記

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不動産屋との契約は（媒介契約）｜街の不動産屋体験記

１）契約は必要なのか？

不動産の売買を業として行っている業者は宅建業法（宅地建物取引業法）に従う義務があります。

この法的規制で媒介（仲介）契約の締結が義務付けされています。

ので、売り手さんは業者さんとの契約は必須ですね。

 

でも、もし自分が売り手で、しかも買い手さんと旧知ですでにキャッシュで売買内定しているような場合は、

業者を介せずに、直接司法書士さんに立ち会ってもらい、登記をお願いすれば、喜んでやってくれるでしょう。

売買のリスクはお金を出す売り手さん側の方が高いので、ローン担当の銀行が指定のときもありますが、買い手さんの信頼する書士さんのことも多いですね。

でも実態は買い手さんからは無指定のことも多かったです。

この場合は仲介業者さんの指定する場合があります。割高な場合も多いといわれます。

 

このように直の取引なら仲介手数料は売り手さんも買い手さんも不要なんです、当たり前ですが。

 

司法書士さんの登記費用だけでめば、概算なら15-20万円のおさまるのではないでしょうか。

 

この原点が頭にあれば、業者さんとの今後の話しも早いでしょう。

 

２）どの媒介契約が良いのか？

私の見解ですが、特にすぐ売れる目処が無い場合は「一般媒介契約」が良いでしょうね。

 

理由は仲介業者がなかなか客を見つけられない状況になる前に、他の業者とも仲介依頼ができるからです。

やはり自由競争が良いでしょう。

加えて、指定流通機構への物件の登録（公開）をお願いすれば良いですね。

 

３）媒介契約の３形態とは？

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三つですね。

この一般媒介契約以外は売り手さんの勝手な行動への縛りがありますね。

たとえば、自分で勝手に買い手を探すのは認められないとか、

重ねて他の業者に頼めないとか・・ですね。

このあたりのメリット、デメリットは「自分で登記.COM」などのネット情報も豊富ですのでご参照ください。

この類型の法律ができたのは、やはり消費者からの被害報告などがあったためです。

いわく、

・なかなか売れないのに売る努力もしないで売値を下げろといわれた。

・他の業者に頼もうとすると急に冷たくなる

・指定流通機構（REINS)になかなか登録しない

・報告が少なく、頼んでやっと報告がある。

・広告チラシやアットホームなどでの広告が遅い

・仲介手数料の値引きを相談すると、にべなく拒否される。

などのようです。

（つづく）

 

 

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仲介手数料って | 街の不動産屋体験記

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仲介手数料って｜街の不動産屋体験記

マンションの購入は不動産会社などから提示されるネット物件やちらし物件からはじまりますよね。

不動産会社の担当者と一緒に候補物件の見学や売主さんとの価格や引渡し条件など多岐に亘った交渉をやってもらいます。

実際にマンション購入が決まった段階で、売主と買主間で売買契約書を取り交わします。

このときに売主さんには頭金を支払い、仲介不動産会社に仲介手数料を払いますね。

これって何？

１）仲介手数料の法的根拠

これは宅地建物取引業法によって決められています。

簡易計算ですぐ計算できます。・

仲介手数料＝６万円＋マンション物件の購買価格×３％　です。

これは宅建業者が受け取ることの限度額ですよ。

いつもこの上限の手数料価格が正解なのではなく、買主または売主と業者間で交渉して決まるのです。

法的に業法上で許される最大限度がこの価格なんですよ。

 

２）仲介手数料の値引き交渉を

大手財閥系などでは、この価格を下げるというのはあまりないようですが、最近のスマートな不動産仲介企業では、この手数料を半額とか、３０％オフなどが普通になってきているようです。

例）最近東証２部に上場された関西発の「株式会社ウィル」では、取引成立時期に応じて手数料が最大半額、また平日利用の家探しで手数料が３０％OFFのサービスを実施されていますね。

インターネットでの広告や情報発信の進化で、新しいカタチで人気が出ている仲介業者さんが首都圏や関西圏を中心に多くなっています。

ぜひこの仲介手数料について、各社を比較してみてください。

なぜなら物件は複数の仲介業者が取り扱っているんですね。宅建業法では売主さんの物件が売れずに不利とならないように、情報のスムーズな開示で他の仲介業者の参加も促しているからです。

自由に販売競争をしてもらうんです。だからこの仲介手数料も値下げ努力してもらえるんです。

物件価格３０００万円なら、６万円＋３％で９６万円ですよ！

これに消費税もかかりますよ。

あなたが足で歩いてすべて決めた物件ならどうしますか？

業者さんは何度もセールスをかけたり失敗して再セールスなどの費用が不要です。鴨がねぎ状態なんです。

それでも最大上限の手数料をハイッと払うんですよね？（オトナ～！）

 

３）仲介手数料の仕掛け

物件に絡む、ステイクホルダー？はどれだけ～。

まず売主、買主、仲介業者それに銀行、司法書士、税務署、リフォーム業者、関連消費の家具、家電、車などなどです。

でも出費で目立つ要素は、この売主側と買主側がそれぞれ払う仲介手数料です。

もし売主側の仲介業者さんが、買主さんを見つけて契約すると、どれだけも売り上げになるんでしょう。

両方から手数料がもらえるのを「両手」と呼んでいるようです。

２）の例では９０万×２＝１８０万円なんです。

長い間売れない物件などでは、業者さんも宣伝費や案内経費などがかさみますので、それなりの手数料でも経費だおれのケースが多いようです。

まず最初は仲介業者さんと最初に売買の依頼をたのむため締結する「媒介契約書」での手数料についての記載はよく交渉案を練ってからがいいんです。

 

４）（つづく）