築35年のマンション｜街の不動産屋体験記

中古マンションは新築マンションに比べて、かなり割安ですよね。

立地も良い、価格も十分に手が届く、間取りもなんとかなる、

汚れが目立つところはリフォームやリノベーションで自分たちのライフスタイルにできる。

いいよね～

でも建設後35年を経過している。

どうしよう？

 

結論は、今の賃貸住まいより、毎月の支払いが安いなら、「自分のうち」を持てるのでGOでしょうね。

ただし老朽化によるいろんなリスクはあります、がこれは割り切りましょう。

だって新築でも三井住友建設の下請けぐるみの「くい打ちデータ改ざん事件」（2016年1月13日）

で営業停止などの行政処分発令がなされたし。

このような傾いたマンションだってあるんだから。

世の中、何があるかわかりません。

もちろんお客様が自分の目と足で調査（外観、修繕資料、水周り、デンキ周り、リフォーム部分、ご近所の評判など）は必須だと思うんですけどね。

 

リスクについて考えてみました。

１）銀行ローンのリスク

・建物の担保価値が低すぎて、銀行もローンの設定が難しい

・自己資金中心にした予算計画が必要

 

２）責任者不在のリスク

・マンションの当初の建設会社や販売会社では、責任を持てない

・少なくとも管理組合や管理会社がないと対応しようがない

 

３）建替えや修繕のリスク

・地震や災害があったとき築年数が古いのは損傷を受けやすい

・突然区分所有分に応じた負担が発生する（共有部分でも）

・建て替えが必要な時に、法定分の賛成人数が得られずに長びく

 

給排水などの「インフラ部分などフルリフォームで400万くらいは必要でしょうから、

この分を含んだ自己資金や親からの生前贈与が得られればいいですよね。

 

【 街の不動産屋体験記 例】

都内のかなり古いですが、30年は経っていた中古マンションを１０００万円程度で購入された例

３０歳前後のご夫婦のお客様でした。

中堅の建設デザイン会社に勤務されて、新婚の奥様も共働き。

ローン（全額）が当初なかなか通りませんでしたが、元付け仲介業者（売り手側）が大手であって、

多数の銀行とローン設定を実施、その業者の実績で数社の銀行からローンOKとなりました。

無事購入され、営団地下鉄駅徒歩２分くらいの便利な立地で、共働きにも便利、愛犬もOKで

2DKをすぐに１LDKに改造されました。

当初床を改修しようとして、隣室からわずかでしたが、水漏れがあり、補修責任の問題が出ました。

これはここの管理組合があって、共有部分なので住宅総合保険で対応でき一件落着でした。

このお客様はそのご独立されて会社を上手く経営されているとのことでした。

ある意味で古い骨董品を自分たちの価値観で評価して手に入れたんですから、

このかたのように自分の力でも課題を克服していく気力・体力はあってもいいですよね。

 

あくまで自分（家族）のライフスタイルに合致しているならいいでしょうね、

間違っても資産価値上昇狙いは考えないことでしょうね。

 

（つづく）

 

 

 

住宅ローン | 街の不動産屋体験記

 

マンションを購入される場合、ほとんどの方がお世話になるのでは

「銀行」ローンなので、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行や

みずほ銀行などの都市銀行から横浜銀行、みなと銀行などの地方銀行（地銀）、

さらに全国の信用金庫や相互銀行、

最近では新生銀行や各種ネット銀行などが取り扱っていますね。

 

どこの住宅ローンを使うかの前に考えるべきは

 

物件価額＋諸費用＝自己資金＋住宅ローン　の公式です。

また

自己資金＝頭金（含む手付金）＋諸費用＋購入後必要費用

があります。

 

①対象物件

購入したいマンションが大体決まっているかどうかです。

決まっているほうが、なにかと好都合な場合が多いです。

マンション販売業者（たとえば住友不動産とか）が提携している同系列の銀行でローンを組めば

金利やその他の条件面で優遇してくれることがありますね。

旧財閥系グループの場合が多いですね、

たとえばシティハウスA公園なら住友不動産などが販売していますよね、

当然三井住友銀行のローンが、交渉有利だと思われます。

 

物件を取り扱っている販売や仲介業者が大手財閥系（三井、住友、三菱など）であれば、

系列の大手都市銀行が無難ですね。

 

都銀とそのグループデベロッパー企業は信用度が高いので、

昨今のようなマンション建設時の「くい打ち」瑕疵担保責任がある場合などの、

補償やバックアップなどが生じても、社会的責任や資金力があるという点は安心できるでしょうね。

ただローンを組む場合の自己資金（物件価額の１０％程度）が不足がちの場合は、

大手仲介業者に相談してみるべきでしょう。

普段から取引のある大手銀行の融資条件を知っているので上手に対応してくれることでしょう。

 

②住宅ローン金利

どこ金融機関の住宅ローン金利が安いか

これはネットの比較サイトなどで調べて見ましょう。

ネット型銀行などは経費削減や省力化、システム化されていて、何回もの面談も不要なので、

忙しい方には便利でしょう。

 

③諸費用ローン

物件本体以外にかかる費用を諸費用といいますが、仲介手数料（仲介業者に3%+6万円）や

登記費用（司法書士さんに）、生命保険料、火災保険料、その他引越し費用、調度品

などで諸費用は物件価額の大体６％くらいは必要でしょう。

この諸費用も「諸費用ローン」として銀行ローンで取り扱ってくれるところが多いです。

もちろん金利は住宅ローンよりも高く設定されています。

銀行に相談してみましょう。

 

④売買契約締結時の手付金

物件引渡し時に相殺されますが、頭金の一部、自己資金からの払い出しになります。

仲介業者での売主さんとの契約時、手付金として物件価額の大体１０％が必要です。

事前に準備が必要です。

 

⑤自己資金

自己資金が不足の場合、諸経費と住宅ローンの全体を銀行ローンで取り扱えるような物件もありますので、

仲介業者さんや銀行窓口などでも相談してみてはいかがでしょう。

レアケースだと思いますが、

３０代前後の若さ、安定した職場、一定の勤務年数、堅実な生活実績などがあれば可能性もあるでしょう。

考えておくべきは、貸す側にも都合があるということです。

長期の住宅ローンの期間中に滞納などのリスクがない（信用）ことが

銀行にとっては重要なのです、

また担保価値が少ないような物件（築４０年とか）もローン実行は難しいですよ。

 

（つづく）